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              山东临邑县:重点棚改项目“变形记”

              2022-03-23   3.15诚搜网

               

              邢侗街道五福苑项目地块闲置多年

               

                周末携家人踩盘买房,原本是件快乐的事,但对在山东临邑工作的秦超而言,买房买来的烦恼久挥不去。

               

                为改善家人居住环境,近期秦超频繁利用周末携家人看房。相较其他楼盘,基于宣传中“国企开发、全装交付、性价比高、明年交房”的内容,秦超最终在临邑县城南一处名为宏泰家园的新建楼盘定购一套小户型住宅。

               

                然而秦超随后发现,距离该售楼处不足百米的一施工现场入口处,悬挂其上的“同德苑棚户区改造项目”(以下简称“同德苑棚改房”)公示牌赫然在目,这让秦超感到困惑不已。

               

                3月9日,秦超向中国房地产报记者表示,宏泰家园开发商未向购房者交待清楚的远不止“棚改房”与“商品房”之辩。环绕宏泰家园施工现场南北两侧行走可以发现,小区居然建在高压线路与地下铺设油气管道中间地带,也未向购房者履行告知义务。

               

                “上临高压线、下踩油气管道”,宏泰家园开发商在油气管道周边近距离开发建设,有违国家安全监管总局等八部门《关于加强油气输送管道途经人员密集场所高后果区安全管理工作的通知》。秦超不得不正视将来入住小区的安全问题,五味杂陈的心情顿时涌上心头。

               

               

              三个标段施工方均认为承建的为棚改房

               

              项目距高压线、输油管道安全距离遭质疑

               

                经过了实地踩盘,秦超对宏泰家园所宣称的“匠心美宅”有了一个全新认识。秦超认为,项目实景现状与宣传广告内容严重不符。

               

                在秦超的指引下,中国房地产报记者在宏泰家园南侧发现,一条东西走向的高压线路拦腰穿过宏泰家园7至9号楼,经目测该条高压(塔)线路距离秦超购买的8号楼直线距离约8米,一旦小区交房,3栋住宅楼居民势必要与高压线常年相伴。

               

                高压线紧邻住宅小区产生的辐射和噪声,普遍为居民反映较为突出问题。按照《电力设施保护条例实施细则》有关规定,架空电力线路与建筑物间须设定保护区(泛指安全距离),是为了保证已建架空电力线路的安全运行和保障人民生活的正常供电而必须设置的安全区域。不过,不同电流幅度的输电线路即使在安全距离内,因产生的电磁辐射强度不同,也会对人体健康带来一定影响,但需经过专业测试,高压线产生的磁场安全值为0.4微特斯拉,高于该值的电磁场对人体健康不利。与此同时,运行中的高压线可能会产生噪声现象:一方面遇特殊天气,会因雨滴和风而产生的噪声(类似碎裂声);另一方面是带电导体表面的电场强度超过一定数值,将引起附近空气的电离,形成电晕噪声。

               

                临邑县东部高新区供电所相关负责人向记者表示,临近宏泰家园南侧的为一条3.5万伏高压运行线路,依据相关规定,高压线路与居民楼的安全距离为5米。这条线路距离和发出的噪音均在国家标准值以内,不会对居民产生负面影响。但该负责人坦言称,高压线产生的实质影响如同行人蹚水,建议周围居民减少开窗频次。

               

                相比之下,埋于宏泰家园北侧地下1.2米深的石油输油管道和天然气管道,所引发的潜在安全隐患更加不容小觑。然而,临邑政务服务中心负责自然资源局规划业务审批相关工作人员向记者表示,只要宏泰家园满足规范要求即可通过规划审批。

               

                宏泰家园又是如何满足地方规划和石油管道行业规范要求的呢?

               

                竖立在宏泰家园北侧的“临濮输油管道高后果区安全告知宣传牌”(以下简称“临濮输油管道宣传牌”)显示,临濮输油(原油)管道形成的高后果区起止桩号为235#-236#+500米,长度为1500米,位于山东省德州市临邑县邢侗街道。管线按油流方向呈北南走向,管线伴行G104,两侧200米范围内有临邑客运站、中石化加油站、综合食品物流园、顾家商业中心5层两栋。主要以楼房为主,周边为农田和树木。按照《油气输送管道完整性管理规范》(GB32167)识别为三级人员密集型高后果区。

               

                随后,记者在宏泰家园北侧贴有楼宇广告的围挡一角发现,按照临濮输油管道标志桩显示位置,与围挡水平距离不足3米处即为输油管道埋土位置,管道标志桩显示输油管道埋深1.2米。与此同时,另一标注燃气管道字样石碑和标志桩同样出现在输油管道区域。这意味着,埋于地下的油气管道均在宏泰家园北侧沿线通过。

               

                临濮输油管道宣传牌还注明,在管道线路中心线两侧各5米地域范围内,禁止危害管道安全行为现象出现,其中将堆放重物列入禁止范畴。但是,宏泰家园北侧用钢结构制成的围(墙)挡正处在距管道一侧5米范围内,设置时间已长达2年多。为此,临濮输油管道高后果区管理二级责任人向记者解释称,该围挡为临时建筑,建议宏泰家园开发商及时拆除。

               

                “设定5米管道保护带,是出于对管道施工、运行和检修维护角度提出的最小间距,不应与安全距离混为一谈。”一位知情者对记者表示,宏泰家园在开工前应充分对地下石油管道进行风险评估,确定住宅楼与石油管道的最小安全距离。间距如达不到国家技术规范的强制性要求,将增加管道第三方损坏风险,不仅增加了管道企业的管理难度,也增加了高后果区内长期活动人员的生命财产安全风险。

               

                “新修订的《山东省石油天然气管道保护办法》,未在明确建筑物与管道线路、管道附属设施‘安全距离’概念。但按照石油管道企业行业标准认定,建筑物(居民楼)与管道安全距离为20米。显然,宏泰家园北侧住宅楼与油气管道间距基本符合这一标准。接下来,管道企业将从‘人防’和‘技防’等层面进一步采取管道监测和保护措施。”临濮输油管道高后果区管理二级责任人对记者如是说。

               

                “尤为让管道企业担忧的是对人员密集型高后果区增量的严格控制。”临濮输油管道高后果区管理三级责任人则向记者表示,建设宏泰家园意味着,在原本已形成油气管道人口密集型高后果区基础上,再次形成并新增一个高后果区,风险叠加将严重危及公共安全。

               

                根据国家安全监管总局等八部门《关于加强油气输送管道途经人员密集场所高后果区安全管理工作的通知》要求,宏泰家园开发商在油气管道周边近距离开发建设,有违行业对人员密集型高后果区“管好存量,控制增量”的管理规定。宏泰家园项目建设将导致管道产生新的安全隐患,背离了国务院安委会开展油气管道隐患治理攻坚战的有关要求精神。

               

                临濮输油管道高后果区管理三级责任人还向记者表示,“宏泰家园项目开工建设前,作为管道企业处于安全考虑已向当地提出项目停建或改建的建议,我们认为在石油管道中心线两侧200米以外建设,相对安全。但我们毕竟只是一家企业,左右不了地方的规划决策。”

               

                临邑县应急管理局相关负责人在回应中称,位于宏泰家园北侧的石油管道现已停输,一般不存在任何安全隐患,只有在管道漏油或被盗采打孔时易引发风险。“管道输油从未间断过,始终在正常运行。”临濮输油管道高后果区管理二级责任人说。

               

               

              高压线路拦腰穿过宏泰家园南侧3栋住宅楼

               

              县重点棚改项目蹊跷“失踪”

               

                “施工现场明明标注的是棚改房,售楼处却始终坚称开发的是商品房”。秦超向记者表示,在宏泰家园售楼处,工作人员除了介绍楼盘户型、国企开发及性价比高等优势外,并未透露房屋属性的事项。直至被购房者发现,宏泰家园与同德苑棚改房同为一个项目,开发商这才解释称,之前为“棚改房”,现在是商品房。

               

                那么,宏泰家园前身又是怎样的一个“棚改房”项目呢?

               

                记者根据宏泰家园施工现场三个标段出入口处所设置和公示内容发现,临邑县同德苑棚改房为新建9栋高层住宅楼(含幼儿园一处)工程,”占地面积67096平方米,总建筑面积34899.62平方米,工程造价4823.72万元,是由临邑县政府国有资产监督管理局独资企业——临邑县城市建设综合开发有限责任公司(以下简称“临邑城建综合开发公司”)开发,德州华旭建筑有限公司、临邑县江北建筑安装有限公司及山东森和建筑工程有限公司承建。该项目于2020年7月24日开工建设,原计划于2022年1月31日竣工。目前除了8栋高层住宅主体建设已完工外,尚有1栋高层未封顶和幼儿园待建。

               

                即将建好的棚改房,却迟迟未迎来被安置的业主。记者通过多方了解,得到的回应莫衷一是。

               

                坊间曾有传闻称,同德苑棚改房是为安置临邑县邢侗街道办事处辖区马天佑、邓家井、孙洼三个拆迁村村民。不过,这一说法招致孙洼村民们的集体否认,该村有村民表示称,上述村民安置房选址在同属邢侗街道的张密家村,安置房项目名称为邢侗街道五福苑(以下简称“五福苑”),但圈而未建已达数年。

               

                “房子到底是谁的到现在还不知道呢?”临邑县政府相关职能部门人员向记者表示,不太了解同德苑棚改房情况,只对宏泰家园有印象,挂“棚改房”或是为应付检查。

               

                同样持有模糊说法的还有邢侗街道办事处。据该办事处相关负责人向记者表示,为上述“三个拆迁村”在综合物流园西侧(宏泰家园所属位置)建设安置房,“原来好像是有这样的计划,但后来县里建成了商品房,具体细节不祥。”

               

                不过,临邑县政府对同德苑棚改房项目应该并不陌生。据临邑县政府官网显示,2019年,同德苑棚改房被临邑县政府列入重大项目批准名单;2020年,临邑县政府更是将其列入全县重点项目之列,并以“62个重点项目”建设名义写入该县当年政府工作报告中;2021年5月12日,临邑县委主要负责人亲自前往同德苑棚改房(安置区)等项目建设现场进行实地调研。

               

                时隔一个月,宏泰家园8号楼于2021年6月10日,获得临邑县行政审批服务局为其颁发的(鲁临2021)房预售证第023号《商品房预售许可证》。这一蹊跷变化,随即引发外界对棚改房变商品房的议论。

               

                临邑县住建局房地产监管科相关负责人向记者证实,宏泰家园是由“棚改房”变更为了商品房。但变更前置条件是要对所征地块进行土地性质变更,进而补缴土地出让金。

               

                临邑城建综合开发公司相关负责人则对记者表示,“土地性质变更”属企业内部信息不对外公开。这位负责人认为,支撑宏泰家园为商品房的主要依据是企业已缴纳了“配套费”,但具体到何谓“配套费”其并未透露。

               

                在接受采访时,临邑自然资源局负责土地招拍挂的相关负责人也向记者表示,对于目前宏泰家园用地性质是否经历过变更,以及因变更所产生土地出让金补缴等事宜均不太清楚。

               

               

              获批商品房预售许可的宏泰家园户外广告

               

               

              临濮输油管道标志桩与宏泰家园北侧围挡间距不足3米

               

              安置房资源疑遭“挤占”

               

                从“棚改房”变成“商品房”,在诸多质疑声中,宏泰家园的开发商临邑城建综合开发公司也从幕后被推至台前。

               

                与宏泰家园仅一路之隔的邢侗街道明德社区西五里村众多村民,是该楼盘建成的见证者、知情者。3月10日,西五里村委会相关负责人电话里向中国房地产报记者表示,2018年上半年,邢侗街道完成马天佑、邓家井、孙洼等三村909户村民房屋拆迁工作。2019年,临邑城建综合开发公司以建设上述村民安置房(即同德苑棚户区改造)为名,征用西五里村村南近百亩集体土地。开工建设后不久,临邑县政府又将包括上述三村在内的五个拆迁村安置房选址在张密家村,欲规划建设五福苑。虽然同德苑棚改房安置村民的计划遭搁浅,但住宅项目开发建设依旧,导致该楼盘疑似“棚改房”与“商品房”混合开发。

               

                资料显示,2019年6月至9月间,临邑城建综合开发公司通过土地拍卖两次获得同一地段的两宗地块,位于临邑县境内104国道以南、老春河以东,累计受让土地面积为60976平方米,土地用途为城镇住宅用地,而非普通商品住房用地。

               

                “或受宏泰家园项目开发拖累,该公司资金的状况始终不容乐观,经济实力难以弥补土地出让金补缴缺口。目前,正寄望售房回笼资金缓解公司财务紧张问题。”前述知情者向记者透露。

               

                县直属企业资金捉襟见肘,也侧面反映出当地财政吃紧程度。有迹象表明,近年临邑县财政收支压力空前。据临邑县政府官网发布的“临邑县财政局2020年工作计划”显示,受经济下行压力加大、国家实施更大规模减税降费政策等因素影响,该县财政收支矛盾逐步凸显,预算平衡压力更加突出。

               

                前述知情者还表示,在财政压力愈发紧绷之际,临邑城建综合开发公司才有了借同德苑棚改房建设之名变相低价拿地,实现开发宏泰家园(商品房)的事实。与此同时,当地政府也可最大限度减少财政支出,试图向失地村民“象征性”发放征地补偿款。

               

                这一说法,并非空穴来风。拿地除外,该项目从最初审批环节开始,宏泰家园便已取代了同德苑棚改房。记者从临邑政务服务中心项目审批股获悉, 2019年9月,临邑城建综合开发公司正是以建设宏泰家园名义进行的立项审批。

               

                西五里村委会相关负责人还向记者证实,自2019年以来,临邑城建综合开发公司为开发宏泰家园所征用该村的土地补偿款至今未拨付到位。而且,当初是以安置拆迁户建设棚改房名义征地,土地补偿标准仅为1万元/亩,远低于商品房开发征地补偿。相关土地出让信息显示,临邑城建综合开发公司以城镇住宅用地名义拿地成本约为204万元/亩,而在同时段同片区某商品房开发地块,其土地出让金已接近350万元/亩。

               

                也有孙洼村民表示,当地财政吃紧信号已传导至了五福苑项目上,以致该项目圈而未建持续多年。随后,记者来到位于临邑县花园大街以南、迎宾路以东的五福苑项目现场(原张密家村址)。据了解,该项目主要用于安置马天佑、邓家井、孙洼、张密家村与王家村等五个拆迁村村民,合计2272户。项目总用地113172平方米,总建筑面积319106平方米。

               

                记者现场发现,四周已被围挡圈起的偌大地块上,除了一新建花园路小学教学综合楼施工外,大部分地块丝毫未有动工迹象。据该小学施工方相关工作人员介绍,因为地方财政吃紧,建设经费紧张异常导致该所小学工程建了2年多未完工,而且伴有长期拖欠工人工资现象,更不要说开工建设数千套安置房了。“从目前看,五福苑项目或是为安置五个拆迁村‘画饼’。”这位工作人员称。

               

                2020年11月7日,拆迁始终得不到安置的村民在网上反映称:“邢侗街道办事处于2018年3月将孙洼村按照‘合村并居’要求整体拆迁,现在32个月过去了,所有村民仍然没有得到安置,甚至连安置房在什么地方建设都不知晓。”

               

                2020年12月17日,临邑县邢侗街道办事处、临邑县自然资源局联合回复称:2018年3月,根据临邑县整体规划和城市发展需要,在多方调研分析的基础上,邢侗街道启动马天佑、孙洼、邓家井三个村庄的搬迁工作。为提高群众生活质量,一次性满足拆迁群众进城定居的愿望,经综合考虑,将安置区选址定于城市规划区内,花园大街南侧原张密家村位置,目前安置区正在进行规划、设计及相关手续办理,即将开工建设。

               

                截至目前,上述村民并未收到有关安置房开工信息,进城定居梦数年后落空。

               

                (应受访者要求,文中秦超为化名)


              关键词:临邑县

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